ROMANIA

JUDETUL BUZAU

MUNICIPIUL BUZAU

- CONSILIUL LOCAL -

H O T A R A R E

privind aprobarea normelor specifice de funcţionare ale asociaţiilor de proprietari din municipiul Buzău

Consiliul Local al Municipiului Buzău, judeţul Buzău, întrunit în şedinţă ordinară;

Având în vedere:

- expunerea de motive a primarului municipiului Buzău, înregistrată sub nr. , prin care se propun normele specifice de funcţionare ale asociaţiilor de proprietari;

- raportul Serviciului Relaţii cu Publicul, Asociaţii de Proprietari, Organizare Alegeri;

- prevederile Art. 60, lit. b şi g din Hotararea guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;

În temeiul Art. 38, alin (3), Art. 46, alin (1) şi Art. 50 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale:

H O T A R A Ş T E:

Art. 1. - Se aprobă Normele specifice de funcţionare ale asociaţiilor de proprietaridin municipiul Buzău, prevăzute în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. – Prezenta hotarare intră în vigoare în termen de 30 zile de la data aducerii la cunoştinţă publică.

Art. 3. – Prezentele norme vor fi tipărite intr-o broşură ce va fi pusă la dispoziţia asociaţiilor de proprietari, precum şi persoanele interesate, contracost.

Art. 4.- Primarul municipiului Buzău, prin intermediul Serviciului Relaţii cu Publicul, Asociaţii de Proprietari şi Organizare Alegeri vor aducela îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PRESEDINTELE SEDINTEI,

consilier Bădulescu Dorin

CONTRASEMNEAZA:

SECRETARUL

MUNICIPIULUI BUZAU,

Stefan Nedelcu

Buzău, 2005

Nr. ………

ROMANIA

JUDETUL BUZAU

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUZĂU

DIRECŢIA DE ADMINISTRAŢIE PUBLICA LOCALĂ

Serviciul Relaţii cu Publicul şi Asociaţii de Proprietari,

Organizare Alegeri

Nr./2005

RAPORT

la proiectul de hotarare referitor la aprobarea normelor specifice de funcţionare ale asociaţiilor de proprietari din municipiul Buzău

Funcţionarea asociaţiilor de proprietari presupune o multitudine de activităţi, economico-financiare şi manageriale pe care proprietarii trebuie să le cunoască şi să le îndeplinească pentru buna exploatare a clădirilor asociaţiei de proprietari. Ca urmare sunt necesare unele reglementări suplimentare pe care asociaţiile proprietari să le aplice în vederea administrării cat mai corecte atat a gestiunii asociaţiei cat şi a folosirii şi întreţinerii părţilor din condominii aflate în proprietate comună indiviză .

Activitatea asociaţiilor de proprietari este reglementată de Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001 ce a fost aprobată prin Legea nr. 234/2002, iar prin Hotararea Guvernului nr. 400/2003, ce a fost modificată şi completată de Hotararea Guvernului nr. 1386/2003, s-au stabilit normele metodologice de organizare şi funcţionare ale asociaţiilor de proprietari. Cu toate acestea, interpretarea acestor norme metodologice nu se realizează unitar, lasand loc la aprecieri ce crează probleme care au creat neajunsuri în buna desfăşurare a activităţii asociaţiilor de proprietari.

Astfel, se impune aprobarea unor norme specifice în care să conţină explicaţii precise cu privire la activitatea organelor de conducere, a personalului angajat, precum şi a modului de soluţionare a problemelor asociaţiei de proprietari.

Şef Serviciu,

ing. Jipa Petronela

ROMANIA

JUDEŢUL BUZĂU

MUNICIPIUL BUZĂU

-PRIMAR-

Nr. /2005

EXPUNERE DE MOTIVE

la proiectul de hotarare referitor la aprobarea normelor specifice de funcţionare ale asociaţiilor de proprietari din municipiul Buzău

Potrivit prevederilor Art. 60 lit. b şi g din Hotararea Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, Consiliul Local, prin intermediul compartimentului specializat din aparatul propriu, acţionează pentru îndrumarea şi sprijinirea asociaţiilor de proprietari pentru respectarea Ordonanţei Guvernului nr. 85/2001, aprobată cu modificări de Legea nr. 234/2002, precum şi pentru îndeplinirea de către acestea a obligaţiilor ce le revin pentru întreţinerea construcţiilor şi instalaţiilor din condominii.

Astfel, pentru a crea un cadru unitar de aplicarea a acestor norme metodologice şi pentru rezolvarea cat mai corectă a problemelor numeroase cu care se confruntă asociaţiile de proprietari, se impune stabilirea unor reglementări specifice care să îmbunătăţească activitatea acestora.

Avand în vedere cele de mai sus, propun aprobarea acestor norme specifice de funcţionare ale asociaţiilor de proprietari din municipiul Buzău.

Drept pentru care s-a elaborat alăturatul proiect de hotarare, cu rugămintea de a fi adoptat în forma şi conţinutul prezentat.

PRIMAR,

Ing. Constantin Boşcodeală

AVIZAM FAVORABIL PROIECTUL DE HOTARARE :

Comisia juridică şi de disciplină

PRESEDINTE,

Nichifor Moldoveanu

Comisia pentru activităţi economico-financiare,

patrimoniu şi agricultură

PRESEDINTE,

Dragomir Văsii

AVIZAT PENTRU LEGALITATE:

SECRETARUL

MUNICIPIULUI BUZAU,

Stefan Nedelcu

ANEXA

la Hotararea nr. …. din ………….

a Consiliului Local al Municipiului Buzău

NORMELE SPECIFICE DE FUNCŢIONARE ale

ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI

din municipiul Buzău

INTRODUCERE

1. Baza legală a înfiinţării, organizării şi funcţionării asociaţiei de proprietari

Asociaţiile de locatari funcţionau pe baza Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea statutului privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei de locatari, publicat în Buletinul oficial, Partea I, nr. 116/16.11.1977 . După anul 1989, în data de 11.10.1996 Parlamentul României a emis legea nr. 114 , denumită generic “ legea locuinţei “. Acest act normativ, prin Anexa nr. 2 şi prin modificările făcute, reglementează modalitatea de înfiinţare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi exploatare a clădirilor. Legea locuinţei a apărut ca o necesitate dereglementare a unor situaţii apărute prin mărirea numărului de proprietari, în urma vânzării locuinţelor către chiriaşi, în baza Decretului –Lege nr. 61 şi a Legii nr. 85/1992 Organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari se desfăşoară după :

- Legea nr. 114/1996 - cu modificările şi completările ulterioare ;

- H.G. 1275/2000 privind aprobarea normelor metodologice pentru punerea în aplicare a

prevederilor legii locuinţei nr. 114/1996, cu modificările şi completările ulterioare;

- O.G. nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari ;

- Legea nr. 234/2002 pentru aprobarea O.G.nr. 85/2001;

- H.G. nr. 400/2003 pentru aprobarea normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari;

- H.G. nr. 1386/2003 pentru modificarea şi completarea prevederilor H.G. 400/2003;

- Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor;

- Legea nr. 82/1991 – legea contabilităţii, republicată cu modificările şi completările ulterioare şi regulamentul de aplicare;

- Codul muncii.

CAPITOLUL I

MANAGEMENTUL ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Art. 1 Prin managementul asociaţiei de proprietari se înţelege modalitatea prin care se asigură un management de proprietate (administrarea propriu – zisă a structurii clădirii a instalaţiilor şi tuturor elementelor proprietăţii comune, funcţionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau administrarea asociaţiei) şi un management financiar (contabilitate şi casierie) de calitate.

ADMINISTRAREA PROPRIETĂŢII COMUNE (MANAGEMENTUL DE PROPRIETATE) ŞI MANAGEMENTUL FINANCIAR

Art. 2 Prin management de proprietate se înţelege administrarea propriu – zisă a clădirii , a instalaţiilor şi a tuturor elementelor proprietăţii comune.

Art. 3 Administrarea clădirilor de locuit are ca obiect asigurarea utilizării clădirii în scopul pentru care a fost construită, în condiţiile menţinerii pe toată durata de existenţă a performanţelor tehnice, funcţionale şi calitative ale acesteia.

Art. 4 Activitatea de management de proprietate şi management financiar se asigură fie de persoane fizice angajate prin contracte individuale de muncă , fie de persoane juridice prin contracte de management (de prestări servicii ), în funcţie de hotărârea Adunării Generale.

Art. 5 Managerul de condominiu este persoana fizică sau juridică care va reprezenta interesele particulare şi colective ale unui condominiu cu asumarea răspunderilor ce derivă din aceasta. Având în vedere complexitatea activităţii de administrare a unei clădiri cu mai multe locuinţe, managerul de condominiu va trebui să întrunească mai multe calităţi, absolut necesare pentru obţinerea celor mai bune rezultate la locul de muncă (capacitatea de a organiza, de a analiza, de a planifica, de a rezolva şi de a verifica orice chestiune ce cade în competenţa sa, abilităţi în comunicare, prestanţă, imparţialitate, pricepere psihologică, pragmatism, eficienţă şi interes pentru calitatea muncii şi pentru îmbunătăţirea performanţelor profesionale, capacitate de a lucra în echipă, capacitatea de înţelegere şi de soluţionare a diferitelor divergenţe/conflicte ce pot apărea între membrii condominiului, competenţă în implementarea şi utilizarea conceptelor, tehnicilor, metodelor şi instrumentelor cu efecte pozitive pentru realizarea unui management de calitate).

Art. 6 Administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil şi casier, asigurând astfel managementul financiar al asociaţiei de proprietari. Pentru a putea asigura managementul financiar, administratorul trebuie să dovedească că are pregătire de specialitate în domeniu.

Art. 7 Asociaţia de proprietari, în cadrul Adunării Generale trebuie să hotărască dacă managementul asociaţiei va fi asigurat de o persoană fizică sau dacă va fi încheiat un contract de administrare cu o persoană juridică specializată .

Art. 8 Administratorul, persoană fizică va fi angajat cu contract individual de muncă, indiferent de forma acestuia, în conformitate cu prevederile Codului Muncii , salariul cu care va fi retribuit urmând a fi stabilit în cadrul unei şedinţe de Comitet executiv, ce va a fi pusă în discuţia următoarei Adunări Generale.

Art. 9 Administratorul nu poate reprezenta asociaţia de proprietari, nu poate încheia contracte şi nu îşi poate asuma obligaţii în numele acesteia, decât în baza unei procuri speciale date în acest sens de către preşedintele asociaţiei, singurul care o poate reprezenta în mod legal.

Art. 10 Administratorul – persoană fizică trebuie să fie atestată în condiţiile Legii nr. 234/2002 şi H.G. nr. 400/2003 de către o comisie de atestare formată de Consiliul Local prin hotărâre . Comisia de atestare poate lua decizii cu privire la reexaminare periodică a administratorilor atestaţi, în vederea reevaluării capacităţii de a ocupa această funcţie. Reexaminarea se poate declanşa ca urmare a propunerii motivate a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea comitetului executiv al asociaţiei de proprietari.

Art. 11 Nu pot fi administratori de imobile şi nu pot fi atestate persoanele care :

- nu au o pregătire profesională corespunzătoare ;

- nu au capacitate deplină de exerciţiu;

- nu au starea de sănătate şi profilul psihologic corespunzătoare desfăşurării unei astfel de activităţi , confirmată în scris de medicul de familie ;

- nu cunoaşte legislaţia specifică administrării condominiilor ;

- a suferit o condamnare definitivă pentru săvârşirea unei infracţiuni;

- a produs delapidări la vechiul loc de muncă .

Art. 12 Nu pot fi cenzori la asociatia de proprietaripersoanele care:

- nu au pregatireminima in domeniul financiar;

- care au activat la asociatii de proprietari unde s-au demonstrat delapidari si lipsuri in gestiune;

-care au suferit o condamnare definitiva pentru savarsirea cu intentie a unei infractiuni.

Art. 13 În desfăşurarea activităţii de management de proprietate, administratorul are următoarele atribuţii :

a) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului (inclusiv instalaţiile şi echipamentele aflate în proprietate comună ), derularea şi urmărirea realizării acestor contracte ;

b) urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia; asigurarea punerii în siguranţă a clădirii potrivit prevederilor legale , evidenţierea în cartea tehnică a clădirii a tuturor modificărilor aduse, în condiţiile stabilite de statut şi de legile în vigoare , la părţile comune ale condominiului ;

c) răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune;

d) procurarea materialelor necesare întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietăţii comune , răspunderea asupra integrităţii acestora ;

e) înştiinţarea comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii ; supune spre aprobarea comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparaţii aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari ;

f) angajarea şi urmărirea realizării contractelor aprobate de adunarea generală, încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru : reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comună, activităţi sociale şi alte tipuri de activităţi. În contractele privind reparaţiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garanţie a lucrărilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;

g) verificarea contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau

juridice care folosesc spaţii ori elemente din proprietatea comună. Dacă aceste contracte nu există administratorii îi înştiinţează pe cei în cauză, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare să încheie contracte cu asociaţia de proprietari;

h) supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnând finalizarea acestora; asigură efectuarea de plăţi corespunzătoare stadiului lucrării;

i) controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi;

j) inspectarea periodică (cel puţin o dată pe trimestru) a construcţiilor şi instalaţiilor aflate în proprietate comună;

k) asigurarea cunoşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu;

Art. 14 Indiferent dacă managementul financiar al asociaţiei de proprietari este asigurat de administrator care îndeplineşte şi funcţia de contabil sau de o persoană fizică angajată de asociaţie în funcţia de contabil , acesta se realizează prin :

a) gestionarea bunurilor şi fondurilor băneşti;

b) întocmirea listelor lunare de plăţi , afişarea acestora la fiecare scară în parte în termen de maxim 5 zile de la data primirii ultimei facturi.Modelul listei de plata a cheltuielilor de

întreţinere va fi cel prezentat în anexa 1 la prezentul act normativ, astfel cum acesta este

reglementat de Ordinul Ministrului Finanţelor Publice nr. 2329/2001.Lista de plată va trebui să cuprindă, în mod obligatoriu, următoarele date: data afişării, data scadentă şi coefientul de penalizări ce urmează a fi aplicat pentru plata cu întârziere.

c) încasarea cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente, la formarea fondului de rulment , a celui de reparaţii sau investiţii ;

d) efectuarea plăţilor pentru furnizorii de servicii ( inclusiv pentru persoanele stabilite de

adunarea generală a asociaţiei de proprietari de a fi retribuite );

e) calcularea şi încasarea penalizărilor conform legislaţiei în vigoare şi a sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari ;

f) sesizarea comitetului executiv în vederea somării restanţierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restanţelor , cu penalizările respective (dacă în timp de 90 de zile nu a încasat restanţele, aceştia sunt declaraţi rău – platnici şi acţionaţi în judecată prin preşedintele asociaţiei de proprietari);

g) actualizarea fondului de rulment şi a fondului de reparaţii conform hotărârii adunării generale;

h) întocmirea şi păstrarea evidenţelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari;

l) întocmirea şi păstrarea condicii de prezenţă şi prezentarea acesteia preşedintelui pentru verificare şi confirmare(cel puţin o dată pe săptămână);

m) întocmirea statelor de plată şi prezentarea lor preşedintelui asociaţiei şi preşedintelui comisiei de cenzori pentru verificare şi aprobare; în lipsa acestor aprobări, administratorul nu va efectua plata salariilor şi a celorlalte tipuri de indeminzaţii;

n) prezentarea la solicitarea comitetului executiv , a comisiei de cenzori sau a organelor de control din cadrul Consiliului Local a rapoartelor sau a documentelor necesare unor verificări financiar – contabile a asociaţiei de proprietari;

o) controlul facturării corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de la bloc sau al contoarelor din apartamente, conform prevederilor legale şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor.

p) verificarea periodică a corectitudinii declarării consumurilor de apă rece şi apă caldă menajeră de către proprietari;

q) întocmirea registrului de corespondenţă. În prima parte a registrului se înregistrează toate documentele primite în asociaţie, în partea a doua se înregistrează toate documentele care ies din asociaţie. Nici un document nu intră şi nu iese din asociaţie fără să fie înregistrat în acest registru. Administratorul este obligat să primească toate cererile şi reclamaţiile de la proprietari/chiriaşi, să le înregistreze şi să le prezinte preşedintelui asociaţiei.

PREVEDERI PRIVIND TRANSPARENŢA ACTIVITĂŢII ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Art. 15 Preşedintele asociaţiei este obligat să citească toate documentele prezentate de administrator şi după aceea să le repartizeze persoanelor responsabile pentru a le rezolva, care sunt obligate să verifice cele sesizate şi să formuleze răspuns legal şi să –l prezinte preşedintelui pentru semnat. Conform prevedrilor H.G. 400/2003, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la cereri şi reclamaţii în termen de 5 zile de la înregistrarea acestora, iar administratorul se va ocupa de înregistrarea şi transmiterea răspunsului către petent.

Art. 16 Preşedintele, administratorul şi cenzorul au obligaţia de a asigura transparenţa activităţii asociaţiei de proprietari. Pentru aceasta au obligaţia de a prezenta membrilor asociaţiei de proprietari: situaţia financiar – contabilă a asociaţiei, documentele justificative, contractele încheiate cu furnizorii deservicii sau pentru reparaţia şi întreţinerea părţilor comune sau pentru închirierea spaţiilor comune şi oricare alte documente care se referă la modul de întocmire a listelor de plată lunare, administrarea condominiului şi cheltuirea banilor proprietarilor, etc..

Preşedintele, cenzorul şi administratorul sunt obligaţi să dea explicaţi tuturor proprietarilor, chiriaşilor la toate întrebările acestora privind calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, administrarea condominiului şi cheltuirea banilor proprietarilor, conform Art. 23, pct. A, lit. b, din H.G. nr. – 400/2003.

Art. 17 Prin grija preşedintelui şi administratorului la Asociaţia de proprietari se confecţionează următoarele ştampile:

-ştampila rotundă cu antetul asociaţiei de proprietari, care se păstrează şi se foloseşte numai de către preşedintele asociaţiei de proprietari, iar în lipsa acestuia de către cel care-i ţine locul. ştampila se ridică de la administratorul asociaţiei pe bază de semnătură şi proces – verbal, în care se specifică clar câteva reguli de păstrare şi folosire, data şi ora când a fost ridicată.

-ştampila triunghiulară cu antetul asociaţiei de proprietari şi inscripţia “ CENZOR “, care se păstrează şi se foloseşte numai de către preşedintele comisiei de cenzori. ştampila se ridică de la administratorul asociaţiei pe bază de semnătură şi de proces – verbal, în care să se specifice câteva reguli de păstrare şi folosire, data şi ora când a fost ridicată.

-ştampila dreptunghiulară cu antetul asociaţiei de proprietari, Nr. …, Anul …, Luna …, Zi…, care se păstrează şi se foloseşte numai de către administratorul asociaţiei şi se pune pe toate documentele care intră sau ies din asociaţie, dându-se astfel număr de înregistrare tuturor documentelor care intră sau ies din asociaţie. ştampila se ridică de la preşedintele asociaţiei de proprietari pe bază de semnătură şi de proces – verbal, în care să se stipuleze câteva reguli de păstrare şi folosire, data şi ora când a fost ridicată. Pe procesul – verbal la persoana care predă va semna preşedintele asociaţiei de proprietari.

Persoanele care semnează de ridicarea ştampilelor vor răspunde civil sau penal de păstrarea şi folosirea legală a acestor ştampile. Înstrăinarea lor este strict interzisă, aceasta făcându-se numai pe bază de semnătură şi de proces – verbal.

Art. 18 La avizierul fiecărei scări din cadrul asociaţiei de proprietari va fi afişat un tabel cu persoanele alese legal, în conducerea asociaţiei de proprietari, după următorul model:

ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI Nr. ……… AVIZAT

STR. ……………………………, Nr. ………. PREŞEDINTELE ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Bl.………….,Sc.….,Telefon……………..

Cod fiscal ……………………………….

Cont nr. …………………………., la ……….

TABEL NOMINAL

CU ORGANELE DE CONDUCERE ALESE ÎN ADUNAREA GENERALĂ ŞI

CU PERSONALUL DE ADMINISTRARE ŞI ÎNTREŢINERE ANGAJAT

COMITET EXECUTIV

COMISIA DE CENZORI

ANGAJAŢI

SALARIZAREA PERSONALULUI ANGAJAT SI INDEMNIZAREA PERSOANELOR ALESE

ÎN FUNCŢII DE CONDUCERE ÎN CADRUL ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Art. 19 Atât conducerea asociaţiei de proprietari cât şi cenzorii şi administratorul sunt aleşi de către proprietari, în faţa cărora sunt obligaţi să răspundă la toate solicitările acestora. Cei ce nu se achită de aceste sarcini pot fi schimbaţi din funcţie de către adunarea generală. Pentru ca proprietarii să fie deserviţi calitativ, cei aleşi trebuiesc remuneraţi ca atare. Nu se poate cere unui preşedinte să se implice într-o activitate laborioasă fără să fie plătit.

Art. 20 Este interzisă scutirea de la plata anumitor cheltuieli de întreţinere a persoanelor alese în conducerea asociaţiei de proprietari, a cenzorilor şi a persoanelor care desfăşoară activităţi lucrative în folosul asociaţiei de proprietari (şef de scară, etc.) este o practică larg întâlnită, această modalitate de recompensare nu îşi găseşte nici un suport legal.

Art. 21 Personalul din cadrul asociaţiei de proprietari trebuie angajat cu contract individual de muncă , indiferent de forma acestuia.

Art. 22 Drepturile salariale pentru adminstratorul asociaţiei, care îndeplinişte şi funcţiile de contabil şi casier sunt stabilite în adunarea generală a proprietarilor, ţinându-se cont de următoarea grilă orientativă, pentru un program de lucru de 8 ore/zi:

Art. 23 Preşedintele asociaţiei de proprietari şi preşedintele comisiei de cenzori pot primi, cu aprobarea adunării generale, indemnizaţii reprezentând 75%, respectiv 50% din salariul stabilit pentru administrator. Aceste indemnizaţii sunt orientative.

CAPITOLUL II

DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PROPRIETARILOR ÎN CADRUL

ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Art. 24 Drepturile şi obligaţiile proprietarilor în cadrul asociaţiei de proprietari reprezintă o noţiune ce implică două aspecte: pe de o parte, dreptul de proprietate individuală a fiecăruia poate fi exercitat numai conform destinaţiei sale economice şi sociale recunoscute de lege, ceea ce implică obligaţia proprietarilor de a se limita la folosirea normală a bunului conform destinaţiei sale de spaţiu de locuit şi de a nu stânjeni sub nici o formă pe ceilalţi proprietari în exercitarea dreptului lor, iar pe de altă parte, dreptul asupra proprietăţii comune specifică condominiului care impune coproprietarului obligaţia ca prin exercitarea dreptului său de folosinţă asupra acestor părţi să nu lezeze dreptul de aceeaşi natură a celorlaţi coproprietari, utilizarea proprietăţii comune să corespundă destinaţiei sale şi fiecare dintre coproprietari să suporte, proproţional cu întinderea cotei sale, cheltuielile de conservare şi întreţinere a acesteia.

Art. 25 Proprietarii au în principal următoarele drepturi :

a) să participe la adunarea generală a proprietarilor, să aleagă şi să fie alesi în organele de conducere ale asociaţiei de proprietari ;

b) să primească explicaţii cu privire la calculul cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei şi să îl conteste preşedintelui în termen de 10 zile de la afişarea listei cuprinzând cuantumul stabilit al acestei cote; contestaţia nu suspendă plata contribuţiei . Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 5 zile . Neexercitarea acestui drept nu îl impiedică pe proprietar, ca în cadrul acţiunii în pretenţii exercitată de asociaţie împotriva sa, să dovedească nelegalitatea stabilirii acestor cote;

c) să folosească spaţiile şi instalaţiile comune din interiorul şi exteriorul clădirii, fără a stânjeni în vreun fel utilizarea în egală măsură a acestora de către ceilalţi coproprietari.

Art. 26 Proprietarii au în principal următoarele obligaţii:

a) contribuirea la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi achitarea la termenul stabilit a cotei de contribuţie ce le revin în cadrul cheltuielilor asociaţiei;

b) întreţinerea în bune condiţii a spaţiilor şi instalaţiilor comune din interiorul şi exteriorul clădirii şi luarea măsurilor pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă şi de funcţionalitate a locuinţei şi a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din folosinţa exclusivă;

c) contribuirea la repararea sau după caz la consolidarea şi menţinerea în stare de siguranţă a proprietăţii comune indivize din cadrul condominiului;

d) să permită accesul reprezentanţilor asociaţiei de proprietari pentru verificare şi citirea lunară a aparatelor de măsură(apometre).

Art. 27 Proprietarul unui apartament sau al unui spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu are obligaţia să accepte accesul în apartamentul său al unui reprezentant al asociaţiei , cu un preaviz de 15 zile, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepţie cazurile de urgenţă când nu mai este necesar nici un preaviz.

Art. 28 Ţinând cont de problemele tot mai frecvente sesizate de locuitorii Municipiului Buzau cu privire la degradarea continuă părţilor comune din condominiu (acoperiş, subsol, etc.) prezentăm în continuare anumite aspecte referitoare la constatarea necesităţii efecturii lucrărilor de reparaţii , contractarea firmelor specializate în efectuarea lucrărilor, întocmirea documentaţiei aferente, precum şi modaliatatea de finanţare a acestora. Având în vedere faptul că la momentul actual degradarea acoperişului este cea mai frecventă problemă apărută în cadrul asociaţiilor de proprietari, vom prezenta modul în care trebuie să acţioneze atât proprietarii condominiului cât şi asociaţia de proprietari, prin intermediul organelor de conducere şi administratorului. În mod similar se poate proceda şi în cazul altor lucrări de reparaţii la părţile de construcţii şi instalaţii comune. )

Fiecare proprietar al unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu, fie că locuieşte la ultimul nivel sau nu, are obligaţia de a aduce la cunoştinţa conducerii asociaţiei de proprietari starea de degradare a acoperişului printr-o cerere scrisă, în care să solicite luarea măsurilor necesare. Cererea se va adresa preşedintelui asociaţiei de proprietari şi va fi înregistrată de către administrator în registrul de evidenţă a corespondenţei. La primirea cererii, preşedintele va convoca de urgenţă comitetul executiv şi administratorul, formând o comisie care să se deplaseze la faţa locului şi să constate starea de fapt a acoperişului. Constatarea va fi cuprinsă într-un proces – verbal întocmit de administrator şi semnat de preşedinte şi membrii comisiei. Conţinutul procesului – verbal de constatare va fi adus la cunoştinţa proprietarilor din scara respectiv, într-o şedinţă ce va fi convocată în termen de o zi de la data încheierii procesului –verbal. Convocarea se face de către şeful scării respective sau de orice alt proprietar din imobil şi la care au obligaţia să participe toţi proprietarii .

În cadrul acestei şedinţe, preşedintele şi administratorul vor aduce la cunoştinţa proprietarilor, spre analiză şi aprobare, ofertele unor societăţi sau firme specializate, care satisfac cerinţele în vederea executării lucrărilor, conform legilor existente, urmând ca aceştia să ia hotărârea cu privire la firma ce va executa lucrarea.

Hotărârea va fi consemnată într-un proces – verbal ce va sta la baza încheierii contractului de execuţie cu firma aleasă .

Art. 29 Proprietarii apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul unui condominiu au obligaţia de a contribui la constituirea fondului de reparaţii, iar dacă acesta nu este constituit, au obligaţia de a contribui cu cota parte ce le revine din totalul cheltuielilor efectuate cu ocazia refacerii hidroizolaţiei/altor lucrări de reparare, întreţinere sau consolidare la celelalte elemente ale proprietăţii comune.

Art. 30 La finalizarea lucrărilor, administratorul, preşedintele şi reprezentanţii proprietarilor beneficiari ai lucrării vor încheia cu firma prestatoare un proces – verbal de recepţie a lucrării după ce, în prealabil, s-a efectuat proba prin inundare (în cazul hidroizolaţiei)/alte probe specifice pentru fiecare categorie de lucrări.

Art. 31 Proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta au obligatia de a contribui la toate cheltuielile comune repartizate pe cota-parte de proprietate ale asociatiei de proprietari.

Art. 32 Asociatiile de proprietari au obligatia de a incheia conventii cu proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, in vederea stabilirii criteriilor de repartizare a cheltuielilor si obligatiile financiare.

Art. 33 Toate actele menţionate la articolele precedente vor fi înregistrate în registrul de corespondenţă al asociaţei şi vor fi păstrate în arhivă .

Art. 34 Fiecare proprietar de apartament din cadrul unui condominiu are obligaţia de anunţa în scris asociaţia de proprietari atunci când primeşte în vizită persoane pe o perioadă ce depăşeşte 15 zile calendaristice în decursul unei luni.

Art. 35 Fiecare proprietar are dreptul de a fi scutit, la cerere, de la plata cheltuielilor de întreţinere repartizate pe numărul de persoane care locuiesc în mod curent în clădire, dacă lipseşte din apartament cel puţin 15 zile calendaristice în decursul unei luni. Scăderea de la plata cheltuielilor se va face de către administrator în baza cererii scrise a proprietarului, aprobată de preşedinte şi înregistrată în registrul de corespondenţă şi păstrată în arhiva asociaţiei. Cererea de scădere se predă personal administratorului .

Art. 36 În caz de litigiu cu privire la numărul de persoane care locuiesc în mod curent în apartament pe o anumită lună, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari are dreptul de a efectua verficări în urma cărora va lua o decizie.

Art. 37 Proprietarii care s-au debranşat total de la sistemul centralizat de furnizare a energiei termice au obligaţia de a izola conductele aparente care traversează spaţiul debranşat, izolare constatată pe bază de proces- verbal întocmit de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari. Se consideră o izolaţie termică de calitate dacă între temperatura de la suprafaţa izolaţiei şi temperatura interioară a spaţiului respectiv nu există o diferenţă de temperatură mai mare de 0,5⁰ C. În caz contrar, aceştia vor fi puşi la plata unei cote – părţi din totalul energiei termice furnizate în cazul în care apartamentul nu ar fi fost debranşat.

În cazul apartamentelor debranşate parţial sau total de la sistemul centralizat de furnizare a energiei termice, proprietarii au obligaţia de a face dovada modului de încălzire. Dacă susţin că folosesc pentru încălzire radiatoare electrice, proprietarii au obligaţia de a prezenta la asociaţie copii după ultimele facturi de energie electrică ( ultimele 6 luni). Dacă din aceste facturi rezultă faptul că nu utilizează pentru încălzire energia electrică, dovedită prin consumul constant mai ridicat de energie electrică , singura modalitate de încălzire rămâmând gazul metan, plătit în mod egal de toate persoanele din imobil (debranşaţi şi nedebranşaţi), membrii comitetului executiv vor lua hotărârea de a le i se imputa o parte din consumul de gaz metan înregistrat peste consumul mediu aferent lunilor de iarnă în perioada în care nu erau apartamente debranşate.

CAPITOLUL III

CHELTUIELI DE ÎNTREŢINERE

REPARTIZAREA CHELTUIELILOR DE ÎNTREŢINERE

Art. 38 Prin cheltuieli de întreţinere se înţeleg cheltuielile privind serviciile de care beneficiază persoanele (proprietari/locatari) care locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod curent în cadrul condominiului , cheltuielile efectuate pentru întreţinerea , repararea şi, după caz, consolidarea părţilor din condominiu aflate în proprietatea comună indiviză, precum şi cheltuielile efectuate pentru administrarea condominiului şi pentru furnizarea de utilităţi .

Art. 39 Cheltuielile pe persoană sunt următoarele:

a) cheltuielile aferente consumului de apă rece, apă caldă, canalizare (în cazul apartamentelor necontorizate);

b) cheltuielile pentru salubrizarea, deratizarea şi dezinsecţia clădirii;

c) cheltuielile aferente consumului de energie electrică pe casa scării , inclusiv cea necesară pentru funcţionarea ascensorului;

d) cheltuielile aferente consumului de gaze naturale, exceptându-se apartamentele contorizate ;

e) salarii pentru curăţenie şi evacuarea gunoiului menajer.

Aceste cheltuieli se repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în apartament .

Art. 40 Cheltuielile pe cotă parte de proprietate sunt cele pentru :

a) lucrări de întreţinere , de reparaţii şi după caz, de consolidare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea comună ;

b) fonduri stabilite;

c) încălzirea spaţiilor aflate în proprietatea comună ;

d) consumurile de apă, canalizare, apă caldă, gaze naturale aferente proprietăţii comune;

e) necesităţi administrative şi materiale consumabile;

f) întreţinerea , reparaţia şi revizia ascensorului ;

g) întreţinere interfon şi alte sisteme şi echipamente instalate pe proprietatea comună

h) personalul angajat al asociaţiei (salarii pentru administrator, contabil, casier, fochist, instalator , electrician, etc. ), cu excepţia personalului pentru curăţenie;

i) indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari şi / sau persoanelor alese în funcţii de conducere (preşedinte, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori).

Acest tip de cheltuieli se repartizează proporţional cu cota parte indiviză de proprietate , astfel cum este înscrisă în actul de proprietate şi acordul de asociere .

Art. 41 Cheltuielile pe consumatorii tehnici şi/sau de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru :

a) încălzirea apartamentelor / spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, acestea

repartizându-se proproţional cu suprafaţa utilă înscrisă în actul de proprietate. În cazul

apartamentelor parţial debranşate de la sistemul centralizat de distribuire a agentului termic, modul de repartizare a cheltuielilor aferente consumului se va stabili prin hotărâre a adunării generale a proprietarilor.

b) Întreţinerea, repararea sau înlocuiri la antenele colective de televiziune, acestea repartizându-se în funcţie de numărul prizelor de televizoare;

c) Cutiile poştale şi cheile de la uşa de intrare comună în clădire, acestea repartizându-se în raport cu numărul locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă.

Art. 42 Orice cheltuiala de natura administrativa sau intretinere se va efectua numai dupa intocmirea unui referat de necesitate, aprobat de presedintele asociatiei sau de comitetul executiv al asociaţiei.

DISPOZIŢII SPECIALE CU PRIVIRE LA REPARTIZAREA CHELTUIELILOR DE

ÎNTREŢINERE

Art. 43 În cazul în care un proprietar înregistrează la asociaţie o cerere de scădere temporară de la plata cheltuielilor de întreţinere, în condiţiile Art. 29, se vor repartiza, proporţional cu numărul de persoane rămase în apartament, numai cheltuielile de întreţinere care se repartizează pe persoană, fără a se stinge obligaţia achitării cheltuielilor pe cotă parte din proprietatea comună şi pe consumatorii tehnici.

Art. 44 Persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din condominiile fără mezanin pot să nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului, numai dacă astfel a aprobat, prin hotărâre consemnată în proces - verbal, adunarea generală a proprietarilor.

În cazul în care, la etajele superioare, există băi, spălătorii, uscătorii, persoanele de la alin .1, care beneficiază de scutiri de la plata energiei electrice pentru ascensor, în baza hotărârii adunării generale, îşi vor asuma un angajament scris, înregistrat la asociaţie , cum că nu folosesc spaţiile situate la etajele superioare .

Celelalte cheltuieli, aferente lucrărilor de întreţinere, revizie şi reparaţie a ascensorului se suportă de toţi proprietarii, acestea fiind cheltuieli comune care se repartizează proproţional cu cota – parte din proprietatea comună a fiecăruia.

Art. 45 Deţinătorii de animale de companie au obligaţia de a respecta normele generale de curăţenie, igienă şi de întreţinere în condiţii optime a spaţiului comun , fără a aduce atingere liniştii şi ordinii publice, precum şi drepturilor celorlalţi proprietari vecini, supunându-se legislaţiei în vigoare cu privire la deţinătorii de animale .

Deţinătorii de animale de companie (câini, pisici) care nu au contorizate consumurile pot fi obligaţi la plata, în plus, cu o persoană, a cheltuielilor de întreţinere aferente consumurilor de apă.

Animalele vor fi inregistrate la asociatia de protectie a animalelor, iar pe usa se va inscriptiona rasa animalului si numarul de inregistrare.

Pentru crearea unui climat sanatos de convietuire, recomandam obtinerea acordului vecinilor pentru cresterea in apartament a animalelor. De asemenea, asociatia de proprietari va stabili in adunarea generala numarul de animale ce va fi permis a fi crescut in apartament.

MAJORĂRI PENTRU PLATA CU ÎNTÂRZIERE

A CHELTUIELILOR DE ÎNTREŢINERE

Art. 46 Sistemul de penalizări pentru plata cu întârziere a serviciilor către furnizori este stabilit de următoarele acte normative :

• Legea nr. 198/1997 care stabileşte o cotă de majorare de 0,2% pe zi de întârziere ,

începând cu data de 01.12.1997

• H.G. nr. 564/2000 – 0,15% , începând cu data de 01.07.2000

• H.G.nr. 1043/2001 – 0,1% , începând cu data 01.11.2001

• H.G. nr. 874/2002 – 0,07% , începând cu data 01.09.2002

• H.G.nr. 1513/2002 – 0,06%, începând cu data 01.01.2003

• H.G. nr. 67/2004 – 0,06% .

În plus faţă de aceste majorări de întârziere stabilite prin actele normative de la alin.1 , asociaţia are dreptul de a stabili , prin hotărâre a adunării generale , un sistem propriu de penalităţi , de până la 0,2% pe zi întârziere , care se aplică şi la cheltuielile comune .

Evidenţa contabilă a penalităţilor se va ţine separat de cea a cheltuielilor de întreţinere .

Suma penalizărilor nu poate depăşi cota de întreţinere lunară la care s-au aplicat.

Este nelegală aplicarea penalităţilor la penalităţi.

CAPITOLUL IV

ÎNCASAREA COTELOR DE CONTRIBUŢIE LA CHELTUIELILE DE

ÎNTREŢINERE

Art. 47 Toţi proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din buget pentru cheltuielile comune precum şi cheltuielile de întreţinere, adică fondul de rulment.

Art. 48 Orice proprietar poate fi acţionat în judecată de către asociaţia de proprietari, dacă se face vinovat de neplata cheltuielilor, înclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul de plată, stabilit în lista de plată.

Art. 49 În situaţia chiriaşilor debitori, asociaţia de proprietari pentru recuperarea cheltuielilor de întreţinere restante se poate îndrepta împotriva chiriaşului (în măsura în care acestea sunt prevăzute, prin contract, în sarcina chiriaşului) şi a proprietarului care răspund în solidar sau numai împotriva proprietarului, în cazul care acesta nu a stabilit, prin contractul de închiriere, că obligaţia sa de plată a cheltuielilor de întreţinere va fi îndeplinită de către chiriaş pe durata contractului, cu dreptul proprietarului de acţiona, prin regres, împotriva chiriaşului.

Art. 50 Asociaţia de proprietari are un privilegiu cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii, proprietatea membrilor săi, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlul de contribuţie la cheltuielile comune ale clădirii, dacă reprezintă o restanţă de cel puţin 3 luni, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

Art. 51 Privilegiul se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari adresată Biroului de Carte funciară a judecătoriei în a cărei circumscripţie este situat imobilul .

Art. 52 Privilegiul înscris de către asociaţia de proprietari, dă dreptul acesteia, ca în cazul pornirii unei executări silite asupra bunurilor respective, de către ea sau de către alt creditor, în măsura în care a obţinut o sentinţă definitivă de obligare a proprietarului la plata cotelor de întreţinere pentru care s-a înscris privilegiul să fie preferată celorlaţi creditori la împărţirea sumelor rezultate din vânzarea bunurilor, precum şi de a urmări imobilul în mâinile oricui s-ar afla .

Art. 53 Asociaţiile de proprietari sunt obligate să folosească modelul listei de plată stabilit prin Ordinul Ministerului de Finanţe nr. 2329/2002 şi sunt obligate să completeze toate rubricile. Lista de plată va fi obligatoriu semnată de administrator, cenzor şi preşedintele asociaţiei, precum şi ştampilată. De asemenea, va cuprinde obligatoriu data afişării, termenul de plată, precum şi procentul penalizărilor.

Art. 54 În lista de plată administratorii vor include obligatoriu şi persoanele juridice care îşi au sediul sau îşi desfăşoară activitatea în blocurile din cadrul asociaţiei de proprietari, cu cotele părţi ce le revin din cheltuielile comune. Lista de plată reprezintă baza legală de impunere la plată sau de recuperare a debitelor şi penalităţilor în cazul neplăţii.

CAPITOLUL V

RELAŢIILE ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI CU FURNIZORII DE

SERVICII ŞI CU INSTITUŢIILE/AUTORITĂŢILE PUBLICE

Art. 55 Asociaţia de proprietari, prin preşedinte şi administrator, are obligaţia ca, în momentul încheierii contractelor de furnizare a diverselor utilităţi, va încheia cu fiecare proprietar o convenţie prin care acesta se obliga la plata serviciilor primite, în caz contrar, să accepte blindarea instalaţiilor aflate în proprietatea individuală. Convenţiile vor fi anexă la contract, fiind parte integrantă din acesta. În baza acestor convenţii, furnizorii de utilităţi nu pot efectua blindări ale instalaţiilor aferente întregului condominiu, neexistând temei legal.

Se interzice blindarea de către proprietari, în scop de debranşare de la sistemul centralizat de furnizare a energiei termice, fără a se face dovada asigurării sursei alternative de încălzire.

Art. 56 Este interzis reprezentanţilor furnizorilor de servicii/utilităţi de a pătrunde în spaţiile aflate în proprietatea comună indiviză, fără acordul şi prezenţa reprezentanţilor asociaţiei de proprietari (preşedinte şi/sau administrator).

Art. 57 Procedura de debransare de la sistemul centralizat de incalzire este următoarea:

1. Solicitantii depun la asociatia de proprietari cererile de separare;

2. Asociatia de proprietari solicita la RAM Buzau eliberarea referatului tehnic

3. In baza referatului tehnic asociatia de proprietari emite acceptul scris, sub semnatura reprezentantilor legali ai acestora, in termenul stabilit de catre furnizorul de servicii;

4. Asociatia de proprietari solicita proiectantului de condominii acceptul de debransare pentru toti cei care doresc acest lucru cat si comanda de executie a proiectului tehnic pe condominiu ce va fi anexat la dosarul de debransare.

Se va realiza un singur proiect, dupa perioda anuala a debransarilor, inainte de inceperea furnizarii agentului termic, urmand ca solutia sa fie suportata financiar de cei in cauza. Proiectantul emite cate o adresa catre RAM Buzau si asociatia de proprietari, adresa care contine avizul de debransare.

5. Dosarul trebuie sa cuprinda: dovada instalarii unei surse alternative, agrement tehnic in vigoare a echipamentelor, aviz ISCIR, proces-verbal de punere in functiune a sursei alternative de incalzire, factura fiscala de achizitie, contract de sevice si intretinere cu o firma specializata indicata de furnizorul de echipament, contract incheiat cu S.C. Distrigaz S.A. , act de proprietate, adeverinta si chitanta din care sa reiasa ca solicitantul este cu plata la zi a cotelor de intretinere, aviz PSI.

ANEXA nr. 1

REGULAMENT DE ORGANIZARE SI

FUNCTIONARE AL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

( R.O.F. )

I. ORGANIZAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI:

Structura Asociatiei de Proprietari este formată din:

-Elemente de conducere: Adunarea Generală a proprietarilor şi Comitetul Executiv.

-Elemente funcţionale: Comisia de cenzori, managerul de proprietate (administratorul), managerul financiar (contabilul) şi personalul angajat al asociaţiei.

II. FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

1. În relaţiile cu terţii, Asociaţia de Proprietari este reprezentată de Preşedintele Comitetului Executiv.

2. Prima semnatură pe documentele asociaţiei de proprietari aparţine preşedintelui.

3. Pe documentele oficiale se pune şi ştampila asociaţiei de proprietari, de format rotund.

4. Asociaţia de proprietari se identifică prin denumire, adresă, încheiere judecătorească/ înregistrare la organul fiscal teritorial şi cod fiscal.

Adunarea Generală a proprietarilor are competenţe şi responsabilităţi stabilite prin statutul asociaţiei de proprietari.

Adunarea Generală a proprietarilor răspunde solidar pentru hotărârile sale.

Convocarea Adunării Generale şi modul de votare în cadrul Adunărilor Generale sunt precizate în statutul asociaţiei de proprietari.

Discuţiile şi hotărârile Adunării generale se consemnează într-un proces-verbal semnat de preşedintele şi secretarul şedinţei, chiar de către cei prezenţi, în cadrul unui Registru special al Asociaţiei de Proprietari sigilat şi parafat.

Hotărârile Adunării Generale sunt executorii. Hotărârile prin care se încalcă prevederile statutului propriu, acordului de asociere şi ale legilor în vigoare sunt de natură să provoace daune considerabile intereselor unei minorităţi a proprietarilor de apartamente, pot fi contestate, de către oricare dintre proprietari, în termen de 60 zile de la data adoptării lor, în primul rând, de către Preşedintele Asociaţiei de Proprietari, apoi de căte Comisia de Cenzori, iar în ultimă instanţă justiţiei.

Acţiunea în justiţie nu întrerupe executarea hotărârilor luate decât în cazul în care instanţă hotărăste suspendarea hotărârilor respective.

Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari este elementul de conducere operativă al Asociaţiei de Proprietari între Adunările Generale, el asigurând îndeplinirea hotărârilor acesteia.

Comitetul executiv se poate organiza pe domenii de specialitate ale asociaţiei, exercitând atribuţiile stabilite prin statutul asociaţiei de proprietari, astfel cum acesta a fost aprobat de adunarea generala a proprietarilor.

Precizare:

Conform legilor existente nu este prevăzută demisia membrilor Comitetului Executiv.

În situaţia în care Preşedintele sau membrii Comitetului Executiv consideră că nu-şi pot îndeplini mandatul sau în alte situaţi de vacantare a funcţiilor, se va convoca adunarea generală extraordinară , în care să se hotărască revocarea lor şi alegerea unui nou Comitet Executiv, respectiv completarea locurilor rămase vacante. Adunarea generală extraordinară se va convoca de către membrii rămaşi în funcţie.

Comitetul executiv al asociaţiei se întruneste cel puţin o dată pe lună, lucrează valabil în prezenţa a cel puţin jumatate plus unul dintre membrii săi şi decide valabil cu cel puţin două treimi din voturile celor prezenţi.

Deciziile luate de comitet se consemnează într-un Registru de Procese-Verbale, care se păstreză de Preşedinte sau de către o altă persoană numită de acesta. Procesul-verbal se va semna de către toţi membrii prezenţi la şedinţă.

Urmărirea măsurilor stabilite şi/sau aprobate de Comitetul Executiv al asociaţiei se va face de către Preşedintele asociaţiei de proprietari.

Comitetul executiv al asociaţiei de proprietari răspunde moral, administrativ, material şi penal, în funcţie de faptele şi abaterile sale de la mandat, Statutul Asociaţiei, Acordul de Asociere şi prevederile prezentului regulament. Pentru faptele ilicite şi păgubitoare ale membrilor săi, atât faţă de asociaţie pentru pagubele cauzate patrimoniului, cât şi faţă de terţe persoane prejudiciate, membrii Comitetului Executiv pot fi traşi la răspundere de către Adunarea Generală, printr-o hotărâre luată în condiţiile Statutului, însă obligarea propriu-zisă la plată se poate face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti.

În cazurile în care asociaţia, în calitate de persoană juridică, a fost obligată, prin hotărâre judecatorească definitivă, la plata unor despăgubiri faţă de alte persoane. Adunarea Generală va stabili dacă toţi membrii Comitetului Executiv sunt vinovaţi de păgubirea terţelor persoane sau numai unii dintre aceştia şi va hotărî intentarea , la judecătorie, a acţiunii împotriva celor în cauză. În acelaşi fel se va proceda şi în cazul pagubelor provocate patrimoniului asociaţiei. De reţinut că membrii Comitetului Executiv care s-au opus la luarea măsurii păgubitoare sau au atras atenţia luării unor măsuri preventive sau au lipsit de la şedinţa în care s-a luat măsura respectivă, vor fi absolviţi de răspundere. Este însă necesar să se precizeze poziţia lor în Registrul de Procese-Verbale ale Adunării Generale a propietarilor.

În exercitarea atribuţiilor sale, Comitetul Executiv este parte componentă a unui sistem de relaţii care vizează, în principal:

A. Relaţiile interne ale Comitetului Executiv, care pot fi:

A1.Ierarhice şi funcţionale, cu:

Ø Adunarea Generală a proprietarilor, în legătură cu îndeplinirea hotărârilor acesteia şi mecanismul său de lucru;

Ø Preşedintele Comitetului Executiv, în susţinerea acestuia pentru realizarea sarcinilor, competenţelor şi responsabilităţlor care ii revin;

Ø Managerul de proprietate (administratorul) şi managerul financiar (contabilul), în legătură cu realizarea atribuţiilor ce le revin;

Ø Personalul angajat al asociaţei, în legătură cu realizarea de către acesta, a sarcinilor şi atribuţiilor ce le revin prin contractele individuale de muncă sau prin contractele civile de prestări servicii, întocmite conform legislaţiei muncii, respectiv legislaţiei civile.

A2. de colaborare, cu:

Ø Membrii asociaţiei, în susţinerea şi realizarea drepturilor şi obligaţiilor acestora, aşa cum sunt ele prezentate în Acordul de Asociere, Statut şi R.O.F.;

Ø Comisia de Cenzori a asociaţiei, în realizarea corect şi completă a atribuţiilor, a competenţelor şi responsabilităţilor acesteia, precum şi aplicarea metodelor, tehnicilor şi procedurilor de lucru;

Ø membrii Comitetului Executiv, individuali sau/şi din comisiile de specialitate, în legătură cu realizarea mandatelor lor, aprogramelor şi hotărârile aptrobate de către Adunarea Generală a proprietarilor.

B. Relaţiile externe ale Comitetului Executiv, care pot fi:

B.1. Economice, conform contractelor cu:

Ø furnizorii de apă , gaze, energie termică, combustibili, etc;

Ø agenţii economici de profil, pentru servicii, aprovizionare cu materii, materiale, utilaje şi pază, etc;

B.2.Administrative, conform aplicării corecte unor prevederi legaleşi normative privind:

Ø Societăţile de stat care au construit locuinţele din cadrul condominiului;

Ø Unităţile specializate PSI, asigurări, protecţia mediului, igienă sanitară, ş.a;

B.3. Financiar – bancare cu unitaţile de profil şi în domenii strict reglementate:

Ø CEC-ul, bănci, Fonduri mutuale, Fonduri de investiţii;

Ø Administraţia financiară, D.I.T.L. şi D.G.F.P.;

B.4. Sociale şi de personal, cu privire la probleme ale asociaţiei din profilul unor organisme specilaizate, cum ar fi:

Ø D.M.P.S., în legătură cu angajarea personalului, plata drepturilor acestuia, lichidarea convenţiilor civile şi a contractelor individuale de muncă;

Ø Poliţie, pentru cazier judiciar, carte de imobil, ordine şi linişte, anchete diverse.

B.5. Juridice şi de drept – în legătură cu toate problemele ce se cer soluţionate prin sesizarea organelor de urmărire penală (Parchet) sau a instanţelor judecătoreşti.

Comisia de Cenzori este elemetul funcţional principal al Asociaţiei de Proprietari. Membrii comisiei de cenzori sunt aleşi de Adunarea Generală a Proprietarilor, dintre membrii asociaţiei, pentru a supraveghea şi verifica activitatea financiar-contabilă a asociaţiei, atribuţiile şi responsabilităţile acestora fiind stabilite în statutul asociaţiei de proprietari.

Mandatul membrilor Comisiei de Cenzori poate înceta şi înainte de expirarea duratei pentru care au fost aleşi, prin revocare, de către Adunarea Generală a proprietarilor sau prin pierderea calităţii de membru al Asociaţiei de proprietari.

În consecinţă, atunci când Preşedintele Comisiei de Cenzori sau unul din membrii comisiei, consideră că nu-si mai pot îndeplini mandatul, propun Comitetului Executiv al asociaţiei convocarea unei Adunări Generale extraordinare a proprietarilor, în care să se propună şi să se hotărască revocarea lor şi alegerea unui alt membru sau unei noi comisii, astfel încât să se asigura continuitatea exercitării atribuţiilor ce revin acestei comsii.

Comisia de Cenzori este subordonată numai Adunării generale a Proprietarilor.

Comisia de Cenzori alege, dintre membrii săi, un preşedinte care va asigura şi coordonarea activităţii comisiei precum şi legătura permanentă cu Comitetul Executiv al asociatiei, managerul de proprietate ( administratorul) şi managerul financiar( contabilul).

Notă: Comisia de Cenzori fundamentează hotărâri şi decizii pentru Adunarea Generală a proprietarilor, Comitetul Executiv şi preşedintele asociaţiei.

Notă: Adunarea generală este abilitată să tragă la răspundere comisia de cenzori. Răspunderea cenzorilor poate fi solidară sau individual-personală, după caz.

Pe lângă relaţiile pe care membrii comisiei de cenzori le au, în virtutea atribuţiilor specifice, cu adunarea generală, comitetul executiv, adminstratorul/ contabilul şi membrii asociaţiei, aceştia pot intra în legătura cu alte instituţii, exterioare Asociaţiei de Proprietari, după cum urmează:

a) în cadrul atribuţiilor şi obligaţiilor stabilite prin reglementărilor legale, Comisia de Cenzori, prin preşedintele acesteia sau prin oricare membru al acesteia, mandatat în mod special şi, de regulă, cu acordul Comitetului Executiv al Asociaţiei, poate avea relaţii cu unele instituţii exterioare de control pe linie financiară sau ca urmare sesizării organelor de urmărire penală, pentru a furniza informaţii referitoare la elucidarea cazurilor în cercetare;

b) de asemenea, în acelaşi scop, pot exista unele relaţii cu organele de execuatre silită, în cazurile unor proprietari care nu şi-au respectat obligaţiile referitoare la plata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei;

c) totodată, preşedintele sau membrii Comisiei de Cenzori pot avea relaţii cu instituţii specializate în domeniu controlului financiar-contabil sau cu unitaţi de învăţământ pentru instruire şi perfecţionare a pregătirii profesionale (training);

Cheltuielile de şcolarizare vor fi suportate, după caz, de către Asociaţia de proprietari sau de către persoana interesată.

Pentru perioada în care administratorul de imobil/contabilul se află în concediul legal de odihnă sau concediu medical, în condiţiile în care acesta este angajat cu contract individual de muncă ori cand se află în imposibilitatea executării prestaţiilor cuprinse în contract individual de prestări servicii, în situaţiile stipulate de acesta, atribuţiile acestuia vor fi preluate de preşedintele asociaţiei, de preşedintele comisiei de cenzori sau alt membru al comitetului sau comisiei de cenzori, în măsura în care are studii de specialitate şi care a fost desemnat prin hotarare a comitetului executiv.

ANEXA nr. 2

REGULAMENTUL INTERN (R.I.)

I. ORDINEA SI SISTEMUL DE LUCRU

AL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

1. Orice proprietar şi chiriaş are datoria de a respecta ordinea şi sistemul de lucru al asociaţiei , actionând corespunzător pentru:

a) însuşirea şi exercitarea corectă şi responsabilă a drepturilor şi obligaţiilor ce îi revin;

b) respectarea termenelor pentru plata sumelor ce îi revin la constituirea fondurilor şi achitarea cotei de contribuţie lunară;

c) cunoaşterea şi aplicarea corectă a hotărârilor şi deciziilor aprobate legal, în organele legale ale asociaţiei.

Notă: Respectarea acestora este obligatorie şi pentru cei care nu au participat la votarea lor sau au votat împotrivă.

d) încadrarea în instrucţiunile asociaţiei privind problemele acesteia şi ale imobilului, aduse la cunoştinţă proprietarilor în diverse forme: anunţuri la avizierul de pe scară, adrese şi comunicări scrise, consultarea documentelor specifice ale asociaţiei.

2. Respectarea şi încadrarea în programul asociaţiei (stabilit prin consultare cu proprietarii şi aprobat de Adunarea Generală) constituie o obligaţie pentru proprietari şi alţi factori implicaţi.

3. Fiecare proprietar trebuie să acţioneze pentru folosirea, întreţinerea şi exploatarea corectă a părţilor de proprietate comună, urmărind, în special:

a) cunoaşterea instrucţiunilor de lucru din cărţile tehnice (a clădirii, instalaţiilor) şi aplicarea lor în condiţiile concrete ale părţii respective de proprietate comună;

b) utilizarea, cu atenţie şi corectitudine a tuturor părţilor şi instalaţiilor comune;

c) menţinerea destinaţiei şi curăţeniei subsolului tehnic şi a spaţiilor pentru instalaţii speciale de apă, gaze, agent termic;

d) asigurarea integritaţii funcţionării şi utilizarea corectă a instalaţiilor, aparatelor şi materialelor destinate siguranţei şi securităţii blocului şi a proprietarilor, ca: alarme, extinctoare pentri incendii, telefonie specială, hidranţi, interfoane, etc.;

e) folosirea corespunzătoare şi fără deteriorări a bazei tehnico-materiale de care dispune asociaţia.

4. Asigurarea curăţeniei, igienei şi salubrităţii imobilului asociaţiei este o îndatorire generală a asociaţiei, atât în interiorul, cât şi în exteriorul locuinţei personale, respectând următoarele:

a) selectarea deşeurilor menajere şi depunerea lor, în locuri special amenajate acestora;

b) menţinerea curăţeniei pe casa scării, în gheenele de gunoi, pe paliere, în lifturi şi balcoane comune;

c) menţinerea curăţeniei şi a destinaţiei subsolurilor şi a spaţiilor pentru instalaţii speciale de apă, gaze, agent termic, etc;

d) evitarea aruncării de gunoaie în faţa clădirii, în stradă sau în spaţiile de joacă ale copiilor, de parcare sau spaţii verzi;

e) găsirea celor mai eficiente mijloace pentru asigurarea unui spaţiu ecologic la nivelul asociaţiei , protecţia mediului şi eliminarea poluării de orice natură (fonică, salubritate, poluarea surselor de alimentare cu apă, a aerului şi a solului);

f) colaborarea necesară în acţiuni de dezinsecţie şi deratizare, efectuate de către specialişti, la soliciatarea asociaţiei sau a unor proprietari, urmărind cu aceste operaţii să se facă atât la părţile comune, cât şi la locuinţa proprie;

g) efectuarea unor lucrări casnice şi de interes personal (bătutul covoarelor, spălatul covoarelor, spălatul autovehiculelor, reparaţii auto, etc.), numai în locurile special amenajate şi în timpul stabilit de asociaţie, îndepărtarea imediată a reziduurilor rezultate;

h) evitarea acţiunilor care ar putea deranja pe coproprietari, pe vecini, acordând o atenţie deosebită modului în care se realizează:

-creşterea animalelor de companie;

-practicarea/ascultarea muzicii;

-reuniunile colegiale, de familie, între prieteni şi alte asemenea.

II. RAPORTURILE PROPRIETARILOR/CHIRISILOR

CU ASOCIATIA DE PROPRIETARI

1. Toţi locuitorii din condominiu să respecte prevederile documentelor aprobate ( acordul de asociere, statutul, regulamentul de organizare şi funcţionare, etc.)

Persoanele angajate, alese sau numite în funcţii (de conducere sau/şi de execuţie), vor acţiona potrivit specificaţie din fişa postului (funcţiei) şi, după caz, ale contractului de muncă ( contractul civil de prestări servicii).

Proprietarii au obligaţia să cunoască şi să se integreze sistemului de lucru al Asociaţiei de Proprietari, prin formele şi metodele promovate ce către aceasta sau/şi prin acţiuni proprii.

2. Proprietarii sunt obligaţi să-şi însuşească, prin bunăvoinţă, corect şi sincer, drepturile şi obligaţiile ce le revin în cadrul asociaţiei şi să acţioneze permanent pentru concretizarea lor.

Chiriaşii, indiferent de statutul social al proprietarilor, au, în raport cu Asociaţia, aceleaşi drepturi şi obligaţii, transferate prin contractul de închiriere.

Notă: În toate împrejurările, proprietarii vor adopta o atitudine activă, de implicare directă, în rezolvarea problemelor comune sau în orice caz, cu răspuns prompt la solicitările asociaţiei.

3. Este o îndatorire a tuturor proprietarilor de a participa activ la toate activităţile iniţiate de asociaţie pentru întreţinerea şi înfrumuseţarea spaţiilor interioare şi exterior comune ale imobilului şi pentru asigurarea unui spaţiu comun ecologic, eliberat de orice formă de poluare.

4. Proprietarii sunt obligaţi să răspundă, cu promptitudine, solicitării conducerii asociaţiei şi să participe la rezolvarea situaţiilor în cauză.

5. Sistemul de comunicare, între proprietari şi în cadrul asociaţiei, este permanent deschis, liber, sincer, transparent.

El se poate prin relaţii directe sau intermediat, prin persoane abilitate (preşedinte, administrator, contabil, responsabil de scară, ş.a.) şi prin documente adecvate ( adrese , chestionare, invitaţii somaţii, ş.a.)

În acest scop , Asociaţia pune la dispoziţia proprietarilor:

Ø cutia poştală a asociaţiei;

Ø avizierul asociaţiei;

Ø programul de lucru al asociaţiei;

Ø caietul de reclamaţii şi sesizări ( sugestii) al proprietarului;

Ø registrul asociaţiei de proprietari, ş.a..

III. DISCIPLINA COLECTIVA SI INDIVIDUAL

IN CADRUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

1. Disciplina, în cadrul asociaţiei, este asigurată de către toţi proprietarii, în ansamblu, pe grupuri, familii, individual. Ea constă în însuşirea şi respectarea de către proprietari a regulilor de comportare şi de ordine, stabilite prin documentele asociaţiei şi prezentul regulmanet, cât şi a celor nescrise, ce ţin de buna-cuviinţă, respect reciproc, morale şi civice.

a. Toţi propietarii au obligaţia să respecte ordinea şi sistemul de lucru. Ei vor acorda o atenţie deosebită utilizării părţii de folosinţă comună din imobil, cât şi folosirii corecte a instalaţiilor, echipamentelor şi spaţiilor de uz comun.

b. Respectarea programului de lucru cu persoanlul asociaţiei, ca şi a programului de odihnă şi linişte din imobil (între 13:00-17:00 şi 22:00-07:00), reprezintă o obligaţie pentru proprietari. Interesul şi libertatea de acţiune a fiecăruia nu trebuie să afecteze pe cea a celorlalţi proprietari.

c. Proprietarii sunt obligaţi să cunoască şi să aplice prevederile legale (inclusiv hotărârile Adunării Generale) cu privire la:

Ø creşterea animalelor şi a păsărilor în apartament şi spaţiile comune ale asociaţiei;

Ø lucrări de construcţii ce afectează proprietatea şi spaţiile asociaţiei de proprietari ( garaje, parcări, chioscuri, alei, etc.);

Ø construirea balcoanelor şi teraselor la parterul blocurilor sau acolo unde ele nu au fost proiectate iniţial;

Ø organizarea şi funcţionarea unor sedii de firmă în imobil, ş.a.

Toţi proprietarii au obligaţia să respecte, să aplice şi să dezvolte regulile de convieţuire socială şi umane civilizate în cadrul asociaţiei şi care, în parte, sunt menţionate în prezentul regulament. Ei vor trebui ca, în orice situaţie, să adopte o atitudine corectă, principială şi demnă, iar acţiunile lor să fie raţionale, benefice colectivităţii locative.

2. Disciplina, la care se face referire în prezentul capitol, este obligatorie şi pentru persoanele juridice (societăţile comerciale, asociaţii, organizaţii, ş.a) care au sediul îşi desfăşoară activitatea în spaţii (proprii sau închiriate) din imobilul asociaţiei. Obligaţiile lor sunt completate de prevederile, în tema respectivă, a unor acte normativ-legislative care le reglementează organizarea şi funcţionarea.

IV. CONVIETUIREA SOCIALA SI RELATII INTERUMANE

IN CADRUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

1. Proprietarii, în întregul lor şi fiecare în parte, au obligaţia de a promova relaţii umane normale, civilizate, de bună convieţuire, cu toţi proprietarii imobilului şi, în special, cu vecinii, atât prin intermediul sprijinului reciproc, cât şi prin sesizarea domeniilor în care este posibilă cooperarea dintre coproprietari, prin modelarea anumitor atitudini faţă de societate şi faţă de obligaţiile proprietarilor şi prin supravegherea discretă, cu bună înţelegere, a modului în care acestea sunt respectate.

2. Tratarea, cu înţelegerea cuvenită şi atitudinea corespunzătoare. a unor categorii de proprietari, constituie dovada unor trăsături caracteristice tuturor proprietarilor din cadrul asociaţiei şi constau în:
a) respectul cuvenit faţă de persoanele în vârstă şi utilizarea experienţei lor în sprijinul asociaţiei.

b) sprijinul persoanelor bolnave sau/şi defavorizate , în forme şi prin mijloace demne, necopromiţătoare.

c) atragerea copiilor şi tineretului din cadrul asociaţiei la lucrări şi acţiuni în sprijinul acesteia.

3. Fiecare proprietar are obligaţia de a contribui şi susţine, prin măsuri adecvate, la securiatatea imobilului şi a coproprietarilor săi, ţinând seama că inviolabiliatataea locuinţei trebuie asigurată. In acest scop, se vor avea în vedere următoarele:

a) anunţarea imediată a celor în drept (asociaţie, poliţie, pompieri, etc) a oricărui început de eveniment care ar periclita securitatea imobilului sau/şi a proprietarilor;

b) utilizarea corectă a mijloacelor la dispoziţie pentru localizarea şi prevenirea evenimentelor respective;

c) supravegherea locuinţelor din vecinătatea, rămase temporar fără proprietari (concediu , la serviciu, etc.) şi sesizarea , celor în drept, a tuturor neregulilor constatate , ca şi declanşarea unor envenimente neprevăzute (inundaţii, surgeri de gaze, incendii, violarea locuinţei, ş.a.);

d) la părăsirea domiciliului, fiecare proprietar va controla instalaţiile şi bunurile care ar putea provoca evenimente nedorite şi care ar afecta, astfel securitatea imobilului şi a proprietarilor, cum ar fi:

Ø robineţi de apă , gaze, agent termic, etc;

Ø prize şi receptori electrici;

Ø instalaţii şi utilaje în funcţiune controlată.

e) depozitarea produselor inflamabile, blocarea căilor de acces la sursele mijloacelor de prevenire, aruncarea ţigărilor şi a altor materiale susceptibile de a provoca incendii, sunt interzise în balcoane, gheene şi spaţii comune ale asociaţiei.

Notă: În cazuri extreme ( calamităţi, dezastru, cutremure, etc.), fiecare proprietar îşi va oferi disponibilitatea pentru realizarea măsurilor necesare şi ajutorul celor neputincioşi.

4. Persoanele juridice existente în spaţiile asociaţiei vor asigura măsurile de securitate a imobilului şi a coproprietarilor în conformitate cu prevederile prezentului regulament şi celel legale, în materie. Autorizaţiile de funcţionare ale persoanei juridice respective ( de la organul administraţiei locale, pompieri, mediu, etc.) vor fi prezentate anual şi ori de câte ori este nevoie, asociaţiei de proprietari.

V. DISPOZITII FINALE

1. R.I. a fost elaborat potrivit prevederilor statutului Asociaţiei de Proprietari.

2. Nerespectarea prevederilor acestui regulament, abateri de la acesta, ignorarea cu bună ştiinţă a unora dintre ele, vor fi sancţionate conform hotărârii Adunării Generale a proprietarilor , membri ai asociaţiei, prin taxe şi amenzi. Pentru abateri ce intră sub incidenţa unor legi în vigoare, acestea se vor încadra ca infracţiuni şi se vor sancţiona conform specificaţiilor din legile respective. In aceste cazuri, avizul cenzorilor, este obligatoriu. In functie de gravitatea faptei, se vor trimite titularilor apartamanetlor respective înştiinţări, somaţii, adrese corespunzătoare, cu precizarea consecinţelor în caz de repetare a abaterilor semnalate.

3. Prevederile prezentului regulament se aplică şi persoanelor juridice care-şi desfăşoară activitatea în imobil ( proprietar sau chiriaş ), situaţie în care se vor corobora şi cu prevederile unor legi specifice acestora.

In toate cazurile si pentru toţi proprietarii din imobil, prevederile acestui regulament se vor completa cu cele ale codului civil, în materie.

ANEXA nr. 3

ASOCIATIA DE PROPRIETARI Nr._______________

Str. _________________________, Bl.________, Sc.___,

TELEFON____________________, BUZĂU

ACORD ÎNCHEIAT ÎNTRE ASOCIAŢIA

DE PROPRIETARI ŞI FRIMELE DIN APARTAMENTE

1. Asociaţia de Proprietari Nr.______ cu sediul în localitatea ___________, str. ____________________, nr.___________, Bl.______, Sc._____, Judeţ_____________, Telefon______________, cod fiscal nr._______________________, cont nr.______________________, deschis la __________________________, reprezentată de Dl/D-na______________________, în calitate de _____________________.

2.Dl./D-na______________________, proprietar al apartamentului nr._____, conform actului de proprietate nr.___________/________________, situat la adresa următoare: BUZĂU, Str. __________________, Bl.__________, Sc._______, Et._____, Telefon_____________________, posesor al B.I./C.I., Seria ____, Nr.______________, eliberat de_______________________, la data ________________, cu cod numeric personal________________________________.

3. Persoana juridică ________________________________________________, înregistrată la Registrul Comerţului cu nr.______/_________/_______________,cod fiscal___________________, cont nr. ______________________, deschis la __________________________, cu sediul /punct de lucru în cadrul Asociaţiei de Proprietari Nr.________, (punctul 1) în apartamentul_________, (punctul 2), reprezentată prin Dl./D-na__________________________, având funcţia de ________________, care se legitimează cu B.I./C.I., seria _________, nr._____________________.

1. Proprietarii direct afectaţi: *

Nr. crt	Numele şi prenumele	Ap.
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6

*Se trec vecinii de pe palier, vecinul de deasupra şi cel de dedesubt.

Conform aprobării Adunării generale a proprietarilor asociaţi, care a avut loc în data de ____________________, sunt de acord ca la apartamentul de la punctul 2, să funcţioneze Persoană juridică de la punctul 1, în următoarele condiţii:

- Să se respecte programul de linişte şi somn din cadrul Asociaţiei de Proprietari Nr. ___________,şi anume_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

-Să nu se determine cheltuieli suplimentare pentru asociaţie altele decât cele stabilite legal.

-Să nu se schimbe obiectul de activitate fără înştiinţarea în prealabil a Preşedintelui Aociaţiei de Poprietari Nr. _______.Obiectul de activiate pentru care se dă prezentul acord este _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

-Să se obţină toate avizele şi autorizaţiile necesare funcţionării, inclusiv pentru modificări asupra proprietăţii individuale.

-Să nu se aplice panouri publicitare, de reclamă sau de firmă pe spaţiile din exteriorul clădirii aflate în proprietatea comună a proprietarilor fără acordul acestora şi fără existenţa unui contract de închiriere între Asociaţia de proprietari şi proprietarul apartamentului/firmei.

-Să nu schimbe destinaţia apartamentului total sau parţial, decât cu aprobarea asociaţiei. În cazul schimbării destinaţiei apartamentului, total sau parţial, în termen de 10 zile de la data semnării prezentului acord se va încheia Convenţia anuală cu privire la repartizarea cheltuielilor aferente consumurilor, între asociaţie şi persoana juridică .

-Proprietarul direct sau prin intermediul chiriaşului, îşi va achita toate obligaţiile ce îi revin pe cota parte indiviză şi/sau pe consumatori tehnici sau de altă natură , către asociaţie.

Acordul al proprietarilor direct afectaţi, din vecinătate, se va obţine înainte de încheierea prezentului acord şi cade în sarcina proprietarului apartamentului/spaţiului nr._______________.

Nerespectarea uneia dintre condiţiile menţionate mai sus atrage anularea prezentului acord de principiu prin Decizia Comitetului Executiv.

Alte clauze de comun acord stabilite:___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Prezentul acord se încheie în 9 exemplare, câte unul pentru fiecare parte.

Acordul şi semnăturile proprietarilor direct afectaţi:

DATA__________________________

Asociaţia de proprietari nr. ______ Persoana juridică_______________

Preşedinte ______________________ Reprezentant___________________

Administrator___________________

L.S. L.S.

Proprietar ap. nr.____________________

_____________________________________

L.S.

ANEXA nr. 4

CONVENTIA ANUALA

pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor şi obligaţiilor

financiare ce le revin persoanelor juridice din cadrul asociaţiilor de

proprietari

încheiată azi_________________________cu firmele din bloc

sub nr._____________________________

ÎNTRE:

1. ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI Nr. _______, cu sediul în localitatea ___________________, str. ___________________, nr._______, Bl._____, Sc.____, Ap.______, Telefon_______________________, Judeţ______________,cu cod fiscal nr. _________________________, cont nr. deschis la _________________________________, reprezentată prin Dl./D-na___________________________________, având funcţia de preşedinte al comisiei de cenzori şi Dl./D-na_______________________________, având funcţia de administrator.

ŞI

2. PROPRIETAR: Dl ________________________________________, proprietar al apartamentului nr. ______, situat în BUZĂU, Str. _________________________, Nr.________, Bl.______, Sc._____, Et._____, conform actului de proprietate nr. ________/_________________, posesor al B.I./C.I. seria ______, nr. _________________, eliberat(a) de _____________________, la data de _________________, C.N.P.____________________________.

SI

3. PERSOANA JURIDICA_____________________________________________, cu sediul în ______________, Str.___________________, Bl._____, Sc.____, Ap._____, Telefon______________________, înregistrată la Registrul Comerţului cu nr.______/_________/_______________,cod fiscal___________________, cont nr. ______________________, deschis la __________________________, reprezentată prin ________________________, în calitate de ___________________________, domiciliat(ă) în localitatea________________, str. _____________________, nr._____, bloc______, sc.____, ap._____, cu B.I./C.I. seria_____, nr. _______________, eliberat(ă) de Poliţia _______________________, la data de _________________, C.N.P._____________________________, a intervenit următoarea convenţie, în conformitate cu Art. 36 din H.G. nr. 400/02.04.2003, Statutul Asociaţiei de Proprietari Nr. _______, Art. ____________, şi conform hotărârii Adunării Generale care a avut loc în data de ______________ şi în baza acordului încheiat în data de _______________________, s-a convenit la stabilirea cotelor de contribuţie la cheltuielile aferente consumurilor determinate de activităţile desfăşurate în următoarele condiţii:

Art. 1. Obiectul convenţiei il constituie repartizarea sumelor suplimentare privind cheltuielile de întreţinere, în funcţie de obiectul de activitate, de numărul persoanelor care desfăşoară aceste activităţi şi care beneficiază de rezultatele activităţilor şi de baremurile stabilite prin legislaţia în vigoare şi pe baza prezentei convenţii.

Art.2. Perioada pentru care se încheie prezenta convenţie este de 1 an calendaristic, producându-şi efectele de la data semnării ei de către părţi.

Art. 3. Calculul cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei se vor face conform datelor din anexa 1.

Art.4.Alte clauze asupra cărora am convenit___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Art. 5. Modificările ulterioare ale clauzelor stipulate în prezenta convenţie sunt admise numai cu acordul părţilor.

Art. 6. Plătitorul se obligă a răspunde material şi civil, suportând consecinţele răspunderii penale, după caz, pentru pagubele aduse asociaţiei, ca urmare a neplăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei şi pentru nerespectarea celorlalte condiţii stipulate în prezenta convenţie.

Art. 7. Repartizarea cheltuielilor în cadrul Asociaţiei de Proprietari Nr. ___________, aferente proprietăţii situate la apartamentul/spaţiu nr.__________________, se face astfel:

-Consumul privind apa rece:pentru______________________persoane sau______________________________________________,

-Consumul privind apa caldă:pentru______________________persoane sau______________________________________________,

-Consumul privind gazele naturale:pentru______________________persoane sau______________________________________________,

-Consumul privind energie electrică (inclusiv pentru ascensor) pentru______________________persoane,

-Consumul privind colectarea şi evacuarea gunoiului menajer: pentru:_______________persoane.

-Fondul de salarii privind____________________________________________________________________________, pentru__________/_________________/_____________________persoane şi/sau ______________________________________________________.

Alte cheltuieli__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

Art. 8. Prin prezenta convenţie nu se degrevează proprietarul de la plata cheltuielilor pe cota parte indiviză, pe consumator tehnic şi/sau de altă natură.

ANEXA 1:

PENTRU ASOCIATIE PROPRIETAR PERSOANA JURIDICĂ

Preşedinte,

............................... ................................... ......................................

L.S. L.S. L.S.

Cenzor

Administrator

ANEXA nr. 5

ANGAJAMENT DE PLATĂ

Subsemnatul______________________________________________, domiciliat în Buzău, str. ____________________________, nr. _______, bl._______, ap._____, posesor al B.I. seria _______, nr.______________________________, eliberat de________________________________, membru al asociaţiei de proprietari nr.297 mă angajez să achit debitul restant în valoare de__________________________lei, în mod eşalonat, într-un nr. de____________, rate lunare, cuantumul fiecăreia fiind în valoare de_________________________lei, precum şi să achit cota lunară curentă la plata cheltuielilor de întreţinere.

Declar că, în cazul în care nu respect prevederile prezentului angajament, accept măsurile pe care asociaţia, conform legii, le poate lua împotriva mea.

Data______________________

Preşedinte asociaţie, Proprietar,

___________________________ _______________________